impugnazione delibera condominiale

Recentissima pronuncia del Tribunale di Roma, sez. V, 2 febbraio 2026 n. 1633, con la quale si ribadisce un principio di fondamentale importanza: come già chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (cfr. sent. 16 gennaio 2014, n. 821 – ord. 26 aprile 2016, n. 7201), in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, co. 3, c.c., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni.

Di conseguenza, stante l’obbligatorietà delle deliberazioni per tutti i condomini ai sensi dell’art. 1137 c.c., la decisione assunta in sede di assemblea, volta all’approvazione dell’accordo raggiunto in mediazione con il convenuto, deve ritenersi vincolante anche per l’attore che in sede assembleare aveva espresso voto contrario.

Nella fattispecie, infatti, due condomini avevano convenuto in giudizio due altri condomini i quali avevano realizzato opere in assenza di idonei titoli autorizzativi, con alterazione della struttura tecnica, delle caratteristiche urbanistiche e del decoro dell’edificio, chiedendo, previo accertamento dell’illegittimità delle predette opere, il ripristino dello status quo ante ed il risarcimento del danno.

Uno dei condomini convenuti, in sede di costituzione, aveva eccepito l’inammissibilità e/o improcedibilità della domanda attorea stante l’esistenza di un accordo di mediazione sottoscritto con il Condominio nel 2014. A tale riguardo, risultava in atti che l’assemblea condominiale del 7 aprile 2014 aveva approvato l’autorizzazione, in favore dell’Amministratore e del legale del Condominio “...a concludere positivamente la procedura mediativa sulla base dell’accordo di cui sopra”, richiamandosi infatti nel verbale assembleare quello relativo al precedente incontro di mediazione contenente l’accordo raggiunto in detta sede. Uno degli attori, come accennato in precedenza, aveva espresso voto contrario, senza peraltro impugnare la delibera in parola ai sensi dell’art. 1137 c.c.

D’altra parte, il Giudice rileva come l’art. 1132 c.c., in tema di dissenso dei condomini rispetto alle liti, risulta riferirsi alla “...separazione della responsabilità del singolo condomino, qualora l’assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda, limitatamente alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza”.

Nel caso di specie, a fronte di quanto deliberato in sede assembleare, nessuna ulteriore iniziativa, nel senso chiarito, veniva posta in essere dall’attore, così dovendosi ritenere vincolante l’esito positivo della mediazione nei suoi confronti come nei confronti di tutti gli altri condomini.

Né, ad avviso del Tribunale di Roma – e nella presente sede appare aspetto da sottolineare con particolare pregnanza – appare rilevante che nel successivo verbale di mediazione datato 16 aprile 2014, sottoscritto anche dall’attore “che ivi compariva in qualità di <condomino e consigliere di condominio>, quest’ultimo abbia dichiarato di essere <contrario alla mediazione come da assemblea>, non risultando rilevante il dissenso ivi espresso in assenza di idonea impugnativa della delibera assembleare autorizzativa dell’accordo raggiunto”.

Oltre a quanto già oggetto di mediazione, come in precedenza accennato l’attore aveva altresì richiesto il risarcimento dei danni subiti, secondo la propria prospettazione, in conseguenza della condotta di controparte, con specifico riferimento alla lesione del proprio diritto ad abitare serenamente e pacificamente la propria abitazione oltre che del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita all’interno del proprio immobile. 

Anche sotto quest’ultimo profilo, tuttavia, a fronte delle contestazioni del convenuto, secondo il Giudice “...non risultano introdotti idonei elementi, da parte attrice e su cui ricadeva il relativo onere, al fine di ritenere dimostrati i danni lamentati, e le conseguenze dagli stessi derivanti, e ciò anche tenuto conto, in ordine ad esempio all’avanzamento della ringhiera, che le dichiarazioni del teste escusso [l’amministratore del Condominio n.d.a.] nulla di preciso hanno consentito di provare, laddove lo stesso ha ricordato che lo spostamento delle ringhiere effettuato dallo su due lati del terrazzo attoreo, <può> aver ampliato la visuale”.

L’avanzata eccezione di inammissibilità deve dunque essere condivisa, la richiesta risarcitoria rigettata in quanto non provata e le spese compensate, avuto in ogni caso riguardo “...al complesso dei motivi della decisione, alla particolarità della presente fattispecie e al rigetto dell’eccezione di carenza di legittimazione attiva”.

In sintesi, dunque: potendo l’assemblea condominiale deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d’interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, ivi compreso naturalmente l’accordo conciliativo raggiunto all’esito di un procedimento di mediazione svoltosi ai sensi del D.lgs 28/2010 (essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ex art. 1108, co. 3, c.c., solo laddove la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni), il condomino che non si trovi d’accordo potrà certamente dichiararlo a verbale, ma ciò non potrà essere sufficiente: occorrerà l’impugnazione della delibera assembleare che abbia approvato l’accordo raggiunto in mediazione sulla base di quanto previsto dall’art. 1137 c.c., secondo cui, come ben noto, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino “dissenziente” può adire l’autorità giudiziaria richiedendone l’annullamento.

In difetto di impugnazione, pertanto, la delibera acquisirà il carattere della definitività.

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