Mediazione Condominiale

Mediazione in materia condominiale: domande e risposte

La mediazione civile di cui al D.lgs 28/2010 rappresenta uno strumento di composizione delle controversie alternativo rispetto al giudizio, con conseguente notevole vantaggio in termini di risparmio di tempo e – quindi – di costi.

Se quanto precede è vero in generale, a maggior ragione sembra valere con riferimento alla materia condominiale, materia “particolare” sotto molteplici profili, tanto giuridici quanto umani, nella quale la mediazione veramente può costituire oltre che il luogo in cui dirimere le questioni tecniche e giuridiche anche il momento in cui confrontarsi per comprendere le esigenze delle persone e i risvolti emozionali delle singole situazioni.

L’aspetto attinente ai rapporti interpersonali ed agli interessi comuni è fondamentale nelle controversie condominiali, in quanto riguardanti relazioni di durata, dal momento che di regola le parti continueranno a trovarsi in stretta vicinanza tra loro.

Un’eventuale accordo raggiunto in mediazione – sede in cui le parti sono le reali protagoniste del procedimento – sarà senz’altro preferibile, sotto il profilo della ricostruzione dei rapporti e della condivisione di regole comportamentali – della decisione imposta dall’alto, all’esito di una vicenda lunga e costosa come quella processuale, che spesso lascerà comunque insoddisfazioni latenti e, quindi, strascichi tutt’altro che piacevoli nella quotidianità.

Per queste ragioni si ritiene opportuno sintetizzare, sotto forma di quesiti e relative risposte, taluni aspetti inerenti alla mediazione nell’ambito condominiale.

Come si colloca l’istituto della mediazione civile nell’ambito delle controversie in materia condominiale?

Il D.lgs 28/2010 dispone, all’art. 5, co. 1 – bis, che chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto, preliminarmente, ad intraprendere il procedimento di mediazione. Quindi, come in tutte le ipotesi contemplate dall’art. 5, co. 1 – bis, la mediazione anche in materia di condominio si pone come condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Cosa si deve intendere per “controversie in materia condominiale”?

L’art. 71 – quater disp. att. cod. civ. afferma che le controversie in materia di condominio, dunque sottoposte a mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5, D.lgs 28/2010, sono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire libro II, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disp. att. cod. civ.

L’amministratore del condominio può partecipare ad un procedimento di mediazione di propria iniziativa?

L’amministratore di condominio non può partecipare al procedimento di mediazione in mancanza di una delibera dell’assemblea che gli conferisca apposito mandato. Ciò è previsto dall’art. 71 – quater disp. att. cod. civ., il quale, al co. 3, prevede che detta delibera assembleare debba essere assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136, co. 2, cod. civ., vale a dire “…con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.

Che conseguenze deriverebbero da una domanda giudiziale proposta senza il previo ricorso alla mediazione?

Il giudice, laddove la mediazione non sia stata esperita, provvederà a fissare la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all’art. 6, D.lgs 28/2010 (tre mesi), assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

Perché è necessario che l’amministratore sia munito di mandato assembleare?

Laddove l’amministratore non fosse munito del mandato assembleare, risulterebbe sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali oggetto di controversia e quindi di mediazione e, di conseguenza, del potere necessario per addivenire alla soluzione della controversia (in materia si vedano le sentenze Cassazione civ., sez. III, 27 marzo 2019, n. 8473; Cassazione civ., sez. VI, 8 giugno 2020, n. 10846).

Come deve essere individuato l’Organismo di mediazione?

L’istanza di mediazione deve essere depositata presso un Organismo di Mediazione che abbia una sede (principale o secondaria) nel circondario del Tribunale ove si trova il Condominio.

Da quando decorre il termine di 30 giorni che la legge assegna al condomino per impugnare la delibera assembleare ritenuta illegittima?

Decorre dalla data dell’assemblea, nell’ipotesi di condomino presente e, ovviamente, dissenziente, ovvero dalla data di ricezione di copia del verbale, nell’ipotesi di condomino assente.

In caso di proposta conciliativa formulata dalla controparte o dal mediatore, chi deve decidere in ordine all’accoglimento o al rigetto della stessa?

L’eventuale proposta conciliativa deve essere approvata dall’assemblea con la stessa maggioranza necessaria per il conferimento del mandato all’amministratore, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, co. 2, cod. civ.). Se la predetta maggioranza non è raggiunta, la proposta dovrà intendersi come non accettata.

In altri termini, come spetta all’assemblea legittimare l’amministratore alla partecipazione alla mediazione, così spetta allo stesso consesso decidere, con il medesimo quorum, in ordine all’accoglimento o al rigetto di una eventuale proposta conciliativa.

Beninteso, nell’ipotesi di proposta formulata dal mediatore, il termine di cui all’art. 11, D.lgs 28/2010 (secondo cui “le parti fanno pervenire al mediatore, per iscritto ed entro sette giorni, l’accettazione o il rifiuto della proposta. In mancanza di risposta nel termine, la proposta si ha per rifiutata”), decorrerà dalla data di celebrazione dell’assemblea volta alla discussione e deliberazione sulla stessa.

Quale rapporto intercorre tra la mediazione civile e le azioni del condominio nei confronti dell’amministratore?

Nelle ipotesi di controversia tra condominio e amministratore (eventuali negligenze del medesimo, gravi irregolarità, bilancio non veritiero, etc.) possono intraprendersi due percorsi alternativi.

Innanzitutto il giudizio di revoca ex art. 64 disp. att. cod. civ., il quale costituisce un pro­ced­i­mento di volon­taria giuris­dizione, non avente natura con­tenziosa, che si svol­ge in cam­era di con­siglio con le forme di cui agli artt. 737 e segg. c.p.c., e che quindi risulta escluso dall’obbligo di previo ricorso alla mediazione ai sensi di quanto previsto dall’art. 5, co. 4, lett. f), D.lgs 28/2010.

Qualora invece il condominio ritenga di agire in ragione del rap­porto con­trat­tuale di mandato inter­cor­rente con il pro­prio ammin­is­tra­tore, la con­tro­ver­sia dovrà essere preceduta dall’esperimento del tentativo di mediazione, versandosi a pieno titolo nell’ambito delle controversie in materia condominiale di cui all’art. 5, co. 1 – bis, D.lgs 28/2010.

Nell’ipotesi di mancato pagamento degli oneri condominiali l’istanza di mediazione rappresenta una necessità immediata?

No, in quanto l’amministratore, ottenuta la delib­er­azione di approvazione del pre­ven­tivo o del con­sun­tivo delle spese con­do­miniali e del con­seguente piano di riparto, è legittimato al ricorso per ingiun­zione (provvi­so­ri­a­mente esec­u­tivo ex lege) nei confronti del con­domino moroso.

Giova a tale proposito ricordare che l’art. 5, co. 4, D.lgs. 28/​2010, prevede: che“I commi 1 e 2 (vale a dire, rispettivamente, la medi­azione obbli­ga­to­ria ante causam e quella del­e­gata dal giudice) non si appli­cano: a) nei pro­ced­i­menti per ingiun­zione, inclusa l’opposizione, fino alla pro­nun­cia sulle istanze di con­ces­sione e sospen­sione della provvi­so­ria ese­cuzione, (…)”;

Quindi nel procedimento monitorio la mediazione non è richiesta preventivamente, così come non è richiesta per l’ipotesi di opposizione al decreto da parte del condomino ingiunto, ma dovrà essere attivata solo a seguito della pro­nun­zia da parte del giu­dice dell’opposizione in ordine alla provvi­so­ria ese­cuzione del decreto ingiun­tivo ottenuto.

L’Amministratore potrà comunque optare per la mediazione al fine del recupero dei crediti nei confronti del condomino moroso?

Sì, potrà depositare istanza di mediazione in tal senso e potrà addivenire ad una ipotesi di accordo conciliativo (ad es. pagamento della morosità in un certo numero di rate) che dovrà poi essere sottoposta all’assemblea, dal momento che spetta ovviamente alla stessa e non all’amministratore il potere di approvare una transazione, mentre viceversa non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi conciliativi e/o transattivi senza apposita autorizzazione assembleare.

Per la tutela dei beni condominiali la mediazione si pone come condizione di procedibilità della domanda?

Sul punto occorre operare un distinguo.

Se si tratta di azione ordinaria sarà necessario procedere dapprima con l’istanza di mediazione cosicché, nel caso di esito negativo della fase stragiudiziale, la successiva domanda risulti procedibile.

Qualora invece si tratti di azioni possessorie ex art. 1168 e 1170 cod. civ., data l’urgenza di un provved­i­mento giudiziario volto ad ottenere l’immediata tutela di una situ­azione di fatto rel­a­tiva ai beni e servizi del con­do­minio lesi dal con­domino (o, in ipotesi, anche da un terzo), l’art. 5, co. 4, lett. d), D.lgs 28/2010, prevede che l’istanza di mediazione non debba essere depositata “…fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all’articolo 703, terzo comma, del codice di procedura civile”.

L’obbligatorietà della mediazione riguarda anche le controversie tra Condominio e soggetti diversi dai condomini?

Certamente, in quanto ai sensi dell’art. 71 quater disp. att. cod. civ. tutte le liti interessanti il con­do­minio devono necessariamente passare per l’esperimento del procedimento di mediazione di cui al D.lgs 28/2010 per poter avere accesso, eventualmente, alla fase giudiziale. Basti pensare alla frequenza delle controversie tra il condominio ed un fornitore, oppure a quelle relative ai contratti di appalto tra il condominio e l’impresa incaricata di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria relativi allo stabile o a parti di esso.

Chi è tenuto al pagamento delle spese di mediazione?

Le spese di mediazione vanno divise esattamente come ogni altra spesa condominiale: in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Quali spese deve pagare il condominio?

Occorre distinguere due voci di spesa: in primo luogo, quelle attinenti all’avvio del procedimento di mediazione, nel caso di Condominio istante, ovvero all’adesione alla procedura, nel caso di Condominio chiamato e quelle relative all’indennità di mediazione prevista in relazione al valore della controversia: quest’ultima, tuttavia, è dovuta esclusivamente laddove il tentativo di mediazione abbia effettivo inizio, avendone ritenuto le parti sussistenti i presupposti in sede di primo incontro dinanzi al mediatore (art. 8, co. 1, D.lgs 28/2010); in secondo luogo, le spese legali, vale a dire, dal momento che in mediazione obbligatoria è prevista come necessaria l’assistenza obbligatoria di un avvocato, gli onorari da riconoscersi al professionista cui l’assemblea abbia conferito il mandato.

Vi sono casi in cui non tutti i condomini sono tenuti a concorrere alle spese di mediazione?

Occorre considerare due ipotesi:

innanzitutto, quella in cui il procedimento di mediazione riguardi una controversia tra condominio e condomino (c.d. lite interna al condominio). In questa ipotesi la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cassazione, sentenza n. 11126/2006) ha precisato, sia pure con riferimento al giudizio, come la controparte del Condominio che tuttavia sia anche condomino debba considerarsi quale soggetto contrapposto alla compagine condominiale e quindi estraneo alle spese della stessa. Non si vede come la stessa regola non possa valere per il procedimento di mediazione, che, come noto, rappresenta in materia condominiale, condizione di procedibilità della domanda giudiziale. In termini esemplificativi: poniamo il caso di impugnazione di delibera assembleare da parte di un condomino. Le spese legali (somme dovute all’Organismo di mediazione ed onorari dell’avvocato) dovranno porsi a carico di tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà, tranne colui il quale abbia avviato la mediazione, il quale, ovviamente, essendo parte nel procedimento, sarà tenuto al pagamento delle proprie spese di mediazione e degli onorari del proprio legale;

inoltre, il caso in cui sussista un diverso accordo tra tutti i condomini, preventivo rispetto al procedimento ovvero contenuto all’interno dell’accordo conciliativo raggiunto attraverso la procedura di mediazione.

Con riferimento invece alle c.d. liti esterne, quelle cioè tra condominio e terzi (ad es. fornitori, imprese, ditte etc.), le spese di mediazione dovranno necessariamente essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Può essere sanzionato il condominio che, chiamato in mediazione, deliberi di non partecipare alla stessa?

Sì, nel successivo giudizio il giudice può desumere argo­menti di prova a sfa­vore della parte che non abbia parte­ci­pato alla mediazione senza giustificato motivo. In secondo luogo – e soprattutto – il giudice potrebbe (rectius: dovrebbe) condannare il condominio renitente alla chiamata in mediazione al paga­mento di una somma pari al con­trib­uto uni­fi­cato dovuto per il giudizio. Infatti, l’art. 8, co. 4 – bis, D.lgs 28/2010 prevede che “Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall’articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio”.

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